وکیل دستور تخلیه
تصرف و در اختیار در آوردن املاک به روش‌های قانونی امکان پذیر می‌باشد که یکی از این موارد اخذ دستور تخلیه مستأجر می‌باشد.
شما عزیزان میتوانید جهت دریافت مشاوره از وکیل ملکی با موسسه حقیقت گستر تماس بگیرید.
دستور تخلیه چیست؟
حکم دستور تخلیه همانند دستور فروش تصمیم دادگاه می‌باشد و برخلاف احکام، نیازمند برقراری جلسه رسیدگی نبوده و غیر قابل تجدید نظرخواهی می‌باشد؛ به همین دلیل است که در دعاوی مالک و مستأجر بهترین دادخواست ممکن طرح دعاوی دستور تخلیه است.تخلیه در لغت به معنای خالی نمودن است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از:《دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خویش ایجاد نماید.》
در لسان حقوقی قضات و وکلای دادگستری، تخلیه ملک در اکثر موارد در روابط بین موجر و مستاجر مطرح می گردد. در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد مانند فسخ قرارداد، از تخلیه ملک خودداری نماید، موجر در صدد الزام مستاجر به تخلیه ملک بر می آید
وکیل جهت صدور دستور تخلیه:
طبق قانون شورای حل اختلاف: دعاوی فی مابین مالک و مستأجر در صلاحیت شورا می‌باشد و دستور تخلیه نیز در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک توسط وکیل دستور تخلیه مطرح می‌شود. در مقابل، بنابر قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۷۶؛ قرارداد اجاره باید یا به شکل رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود یا به صورت عادی در دو نسخه و با حضور دو شاهد که ذیل اجاره نامه را امضا نمودند منعقد گردد. در صورت عدم وجود شرایط مذکور شورای حل اختلاف از پذیرش دستور تخلیه خودداری می‌کند. در نتیجه؛ مالک ملک باید اقدام به طرح دادخواست صدور حکم تخلیه نماید. بدیهی است حکم تخلیه مستأجر به مراتب طولانی تر از اجرای دستور تخلیه مستأجر می‌باشد. بعد از طرح دادخواست دستور تخلیه مالک در برابر قانون، باید مبلغی را به عنوان ودیعه در ابتدای قرارداد اجاره از مستأجر دریافت نموده به صورت نقد در صندوق سپرده دادگستری واریز نماید. اعضای شورا با بررسی صحت مدارک وجود شرایط قانونی اجاره نامه اقدام به صدور دستور تخلیه می‌کنند که به امضاي قاضی شورای حل اختلاف رسیده و در نهایت اجرای احکام مراتب دستور را که همان تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می‌باشد را، انجام خواهد داد.
ارائه دادخواست توسط وکیل دستور تخلیه فوری:
وکیل تخلیه فوری به کله امور مربوط به روند دادرسی دعاوی میان مالک و مستاجر اشراف دارد. جهت دریافت حکم تخلیه دو حالت اصلی وجود دارد:
۱. یا این که زمان قرارداد منقضی شده باشد و همچنان مستاجر از عودت ملک خودداری کند.
۲. یا این که به هر دلیل قرارداد بین طرفین فسخ شده باشد.
چه زمانی قرارداد اجاره بین مستاجر و موجر فسخ می شود؟
هر قراردادی، بندهایی دارد که با توافق طرفین تدوین و تنظیم می‌گردد. زمانی که طرفین این قرارداد را امضا می کنند به این معنا می‌باشد که تمامی این مفاد مورد قبول آن ها واقع شده است. حال هر کدام یک از طرفین اگر نسبت به اجرای این بندها کوتاهی کنند، این حق برای طرف مقابل به وجود می‌آيد تا با ارائه دادخواست به مراجع قضایی قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ نماید. از رایج ترین موارد نام‌برده، عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر است، همچنین تغییر کاربری ملک بر خلاف آن چیزی که در قرارداد ذکر شده باشد نیز از شایع ترین دلایل فسخ قرارداد می‌باشد. در این حالت موجر بعد از فسخ قرارداد می‌تواند با استناد به آن نسبت به درخواست حکم تخلیه اقدامات لازم را عملی کند.
تفاوت سند رسمی و عادی در گرفتن حکم تخلیه
قرارداد اجاره را می توان به دو صورت رسمی و عادی تنظیم نمود. سند رسمی اجاره، همان است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به امضای طرفین می رسد. انواع دیگر قرارداد اجاره، چه به صورت دست نویس و چه در بنگاه های معاملات ملکی تنظیم شود، سند عادی بوده و از مقررات مربوط به اسناد عادی تبعیت می‌کنند.
تفاوت اصلی این دو نوع سند در نوع امکان تخلیه آن ها است. برای اسناد رسمی می توان به جای مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه درخواست اجرائیه در دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نمود.
موجر در سه صورت می تواند برای دریافت حکم تخلیه ملک به دادگاه مراجعه نماید:
۱. به این صورت می‌باشد که؛ مدت زمان قرارداد به پایان رسیده است و مستاجر به مدت سه ماه هیچگونه مبلغی را به عنوان اجاره بها به موجر پرداخت نکرده است.
۲. مستاجر در ملک مورد اجاره، اقدامات نامشروع انجام داده است.
۳. مستأجر ملک را به شخص دیگری بدون اجازه موجر تحویل داده است.
در این سه مورد موجر می توان با ارائه سند مالکیت ملک و قرارداد اجاره نامه به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کرده و با طرح دعوا، حکم تخلیه را در یافت نماید.
وکیل برای حکم تخلیه، به فرد مطالبه کننده کمک به سزایی می‌کند که در موارد ذیل آنها را بررسی خواهیم کرد:
۱. تسریع روند اجرای حکم تخلیه
۲. عدم نیاز به حضور در جلسات دادرسی حکم تخلیه
۳. تطبیق موضوع و طرح نقشه روش موثر در پرونده حکم تخلیه
۴. اشراف و تجربه وکیل حکم تخلیه در این امور موجب می‌شود تا پرونده به بهترین شکل ممکن حل و فصل شود.
شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه
۱. درقرارداد اجاره، مدت اجازه قید شده باشد.
۲. قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیر تجاری یا تجاری و فاقد سرقفلی باشند.
۳. دو شاهد ذيل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
۴. مدت اجاره تمام شده باشد.
۵. قرارداد اجاره بايستي در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد.
