حکم تخلیه
یکی از مهم ترین موضوعات در زمينه ملک، مشکلات بین مالکان املاک و متصرفان می باشد که مالکان املاک، خواستار خالی نمودن ملک از سوی متصرفان می‌باشند. عناوین متعددی در جهت این خواسته مالکان وجود دارد که عبارتند از: خلع ید، رفع تصرف، حکم به تخلیه، دستور تخلیه و غیره . هر یک از این عناوین دارای تشریفات و شرایط خاصی می باشد که وکیل ملکی در هر پرونده، ضمن انتخاب هر یک از این عناوین، اقدام به طرح دعوای صحیح می نماید.
در این مقاله سعی بر این است که به تفصیل در مورد صدور حکم تخلیه توضیح داده شود.
حکم تخلیه چیست؟
تخلیه در لغت به معنای خالی نمودن است و در اصطلاح حقوقی عبارت است از:《دست کشیدن متصرف از ملک به نحوی که مالک بتواند بدون هیچ مشکلی، هرگونه تصرفی در ملک خویش ایجاد نماید.》
در لسان حقوقی قضات و وکلای دادگستری، تخلیه ملک در اکثر موارد در روابط بین موجر و مستاجر مطرح می گردد. در صورتی که یک قرارداد اجاره شفاهی یا کتبی وجود داشته باشد و مستاجر به علت انقضای مدت اجاره یا سایر موارد مانند فسخ قرارداد، از تخلیه ملک خودداری نماید، موجر در صدد الزام مستاجر به تخلیه ملک بر می آید.
برخی از قراردادهای اجاره مشمول تخلیه فوری (دستور تخلیه) نیستند و در پایان مدت اجاره، مالک باید برای تخلیه ملک با ارائه دادخواست در شورای حل اختلاف و یا دادگاه محل وقوع ملک، مراجعه کند.
قراردادهای اجاره که شرایط ذکر شده در ماده ٢ قانون روابط موجر و مستأجر سال ٧۶ را نداشته باشند (توسط دو نفر شاهد امضاء نشده باشند و یا قرارداد با قید مدت در دو نسخه تنظیم نشده باشد) مشمول تخلیه فوری نمی شوند.
متن ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر:
“قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین، به عنوان شهود گواهی گردد.”
تفاوت سند رسمی و عادی در گرفتن حکم تخلیه
قرارداد اجاره را می توان به دو صورت رسمی و عادی تنظیم نمود. سند رسمی اجاره، همان است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و به امضای طرفین می رسد. انواع دیگر قرارداد اجاره، چه به صورت دست نویس و چه در بنگاه های معاملات ملکی تنظیم شود، سند عادی بوده و از مقررات مربوط به اسناد عادی تبعیت می‌کنند.
تفاوت اصلی این دو نوع سند در نوع امکان تخلیه آن ها است. برای اسناد رسمی می توان به جای مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه درخواست اجرائیه در دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نمود.
شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه
۱. درقرارداد اجاره، مدت اجازه قید شده باشد.
۲. قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیر تجاری یا تجاری و فاقد سرقفلی باشند.
۳. دو شاهد ذيل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.
۴. مدت اجاره تمام شده باشد.
۵. قرارداد اجاره بايستي در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد.
در چه زمانی می‌توان حکم تخلیه گرفت؟
در این چهار مورد موجر می‌تواند از سوی مراجع قانونی اقدام به تخلیه منزل کند:
۱. اگر مدت اجاره تمام شده باشد ولی مستاجر اقدامی برای تخلیه انجام ندهد و قصد آن را نداشته باشد، موجر می‌تواند حکم تخلیه را بگیرد.
۲. از موعد پرداخت اجاره سه ماه گذشته باشد و در این مدت مستأجر اجاره‌بها را به صاحبخانه پرداخت نکرده باشد.
۳. مستاجر ملک اجاره شده را در مواردی نادرست و غیرمشروع استفاده کند.
۴. مستاجر ملک اجاره شده را به فرد دیگری واگذار کند.
وکیل جهت صدور دستور تخلیه:
طبق قانون شورای حل اختلاف: دعاوی فی مابین مالک و مستأجر در صلاحیت شورا می‌باشد و دستور تخلیه نیز در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک توسط وکیل دستور تخلیه مطرح می‌شود. در مقابل، بنابر قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۷۶؛ قرارداد اجاره باید یا به شکل رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود یا به صورت عادی در دو نسخه و با حضور دو شاهد که ذیل اجاره نامه را امضا نمودند منعقد گردد. در صورت عدم وجود شرایط مذکور شورای حل اختلاف از پذیرش دستور تخلیه خودداری می‌کند. در نتیجه؛ مالک ملک باید اقدام به طرح دادخواست صدور حکم تخلیه نماید. بدیهی است حکم تخلیه مستأجر به مراتب طولانی تر از اجرای دستور تخلیه مستأجر می‌باشد. بعد از طرح دادخواست دستور تخلیه مالک در برابر قانون، باید مبلغی را به عنوان ودیعه در ابتدای قرارداد اجاره از مستأجر دریافت نموده به صورت نقد در صندوق سپرده دادگستری واریز نماید. اعضای شورا با بررسی صحت مدارک وجود شرایط قانونی اجاره نامه اقدام به صدور دستور تخلیه می‌کنند که به امضاي قاضی شورای حل اختلاف رسیده و در نهایت اجرای احکام مراتب دستور را که همان تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می‌باشد را، انجام خواهد داد.
ارائه دادخواست توسط وکیل تخلیه فوری:
وکیل تخلیه فوری به کله امور مربوط به روند دادرسی دعاوی میان مالک و مستاجر اشراف دارد. جهت دریافت حکم تخلیه دو حالت اصلی وجود دارد:
۱. یا این که زمان قرارداد منقضی شده باشد و همچنان مستاجر از عودت ملک خودداری کند.
۲. یا این که به هر دلیل قرارداد بین طرفین فسخ شده باشد.
چه زمانی قرارداد اجاره بین مستاجر و موجر فسخ می شود؟
هر قراردادی، بندهایی دارد که با توافق طرفین تدوین و تنظیم می‌گردد. زمانی که طرفین این قرارداد را امضا می کنند به این معنا می‌باشد که تمامی این مفاد مورد قبول آن ها واقع شده است. حال هر کدام یک از طرفین اگر نسبت به اجرای این بندها کوتاهی کنند، این حق برای طرف مقابل به وجود می‌آيد تا با ارائه دادخواست به مراجع قضایی قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ نماید. از رایج ترین موارد نام‌برده، عدم پرداخت اجاره توسط مستاجر است، همچنین تغییر کاربری ملک بر خلاف آن چیزی که در قرارداد ذکر شده باشد نیز از شایع ترین دلایل فسخ قرارداد می‌باشد. در این حالت موجر بعد از فسخ قرارداد می‌تواند با استناد به آن نسبت به درخواست حکم تخلیه اقدامات لازم را عملی کند.
موجر در سه صورت می تواند برای دریافت حکم تخلیه ملک به دادگاه مراجعه نماید:
۱. به این صورت می‌باشد که؛ مدت زمان قرارداد به پایان رسیده است و مستاجر به مدت سه ماه هیچگونه مبلغی را به عنوان اجاره بها به موجر پرداخت نکرده است.
۲. مستاجر در ملک مورد اجاره، اقدامات نامشروع انجام داده است.
۳. مستأجر ملک را به شخص دیگری بدون اجازه موجر تحویل داده است.
در این سه مورد موجر می توان با ارائه سند مالکیت ملک و قرارداد اجاره نامه به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کرده و با طرح دعوا، حکم تخلیه را در یافت نماید.
وکیل برای حکم تخلیه، به فرد مطالبه کننده کمک به سزایی می‌کند که در موارد ذیل آنها را بررسی خواهیم کرد:
۱. تسریع روند اجرای حکم تخلیه
۲. عدم نیاز به حضور در جلسات دادرسی حکم تخلیه
۳. تطبیق موضوع و طرح نقشه روش موثر در پرونده حکم تخلیه
