افراز و تفکیک به چه معناست؟
افراز را این‌گونه تعریف می‌کنند؛ جدا سازی سهم یک شریک از باقی شرکا. یعنی تقسیم کردن مالی غیرمعقول، که متعلق به چند شریک می‌باشد، در صورتی که یک یا تعدادی از شرکا حاضر به تقسیم کردن، نباشند. بنابراین در افراز، اشاعه بودن از شروط اساسی محسوب می‌شود.
تفکیک در اصطلاح ثبتی؛تبدیل یک ملک به چند قطعه زمین با مشخصاتی معین است.(هم در املاک مشاع و هم غیر مشاع، کاربرد دارد.)
هدف از تفکیک:
۱. قطعات تفکیکی را به صورت مفروز انتقال دهند
۲. سند مفروزی را صادر کنند.
۳. سند اولیه را ابطال کنند.
۴. تقسیم نامه را تنظیم کنند.
تقسیم؛ شامل افراز و تفکیک است. یعنی تفکیک کردن حصه(سهم) هر یک از شرکای ملک، و تعیین ملک مشاع.
طبق ماده ۵۹۱ قانون مدنی؛ معین کردن این امر یا از طریق دادگاه و یا تراضی شرکا صورت می‌گیرد.
تفاوت افراز و تفکیک در چه مواردی می‌باشد:
۱. از شایع ترین و مهم ترین تفاوت میان افراز و تفکیک در خصوص مشاع و غیر مشاع بودن املاک می‌باشد. افراز فقط در مورد ملک مشاع کاربرد دارد ولی تفکیک هم در اموال مشاع و هم غیر مشاع، کاربرد قابل توجهی دارد.
۲. حالت اشاعه بعد از افراز از بین می‌رود، پس درنتیجه شراکت برهم میخورد. ولی بعد از تفکیک در املاک مشاع، حالت اشاعه همچنان جریان دارد.
۳. در تفکیک تعیین تکلیف نهایی در اداره ثبت و افراز در دادگاه صورت می‌گیرد.( مرجع درخواست افراز، هم در دادگاه و هم در اداره ثبت انجام می‌شود ولی در رابطه با تفکیک، تنها در اداره ثبت محل وقوع ملک می‌باشد.)
۴. اگر در بین مالکین مشاع، کودک و یا غایب مفقودالاثر یا به طور جامع، محجور وجود داشته باشد، افراز با حضور نمایندگان در دادگاه انجام خواهد شد اما در تفکیک به این شکل نمی‌باشد.
۵. تفکیک تنها به تقسیم ملک منجر می‌شود ولی افراز علاوه بر تقسیم ملک، سهام مالکین مشاع را هم مشخص می‌کند و قطعات افراز شده به نسبت سهام مالکین مشاع به آن اختصاص می‌یابد.
دعوای افراز به چه شکل است:
دعوای شریک ملک مشاع، با شریک یا شرکای دیگر، به منظور تقسیم مال، در صورتی که بر تقسیم، عدم تراضی وجود داشته باشد. از ویژگی های افراز؛ محرز شدن مالکیت متقاضیان افراز می‌باشد. همچنین افراز ممکن است به عین، منفعت و یا دین باشد.
غیر قابل افراز بودن ملک؛ در افراز املاک، تعداد مالکین از شروط اساسی است و حداقل باید دو نفر شریک مشاعی باشند. در برخی از موارد ملک قابل افراز و تقسیم نمی‌باشد ما در این مقاله به مهم ترین ها می‌پردازیم:
۱. دعوی افراز به دادگاه ارجاع داده می‌شود؛ دادگاه بعد از اقامه ی دعوا، ارجاع موضوع به کارشناس را صادر می‌کند و کارشناس بعد از بررسی موضوع نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک اظهار نظر می‌کند. زمانی که ملکی قابل افراز نباشد، دادگاه حکم، به غیر قابل افراز بودن ملک می‌دهد.
۲. اگر تقسیم ملک موجب شود تمام ملک و یا سهم چند تن از مالکین به خطر بیفتد، افراز آن ممنوع می‌شود حتی اگر تمامی شرکا در افراز تراضی انجام داده باشند. البته به این نکته هم باید توجه کرد که در صورت رضایت شریک متضرر به تقسیم، تقسیم امکان پذیر می‌شود.( جز در مواردی که ضرر مالی و یا ملکی مشخص باشد که در این حالت تقسیم امکان پذیر نمی‌باشد.)
