بسیاری از افراد به دنبال مکانی هستند که در روزهای تعطیل در آنجا استراحت کنند. و این رویا را در سر خود پرورش می‌دهند و می‌خواهند از هر راهی که شده است، صاحب ویلا و یا ملک تفریحی شوند. امروزه معاملات مسکن به روش های گوناگونی در حال انجام شدن می‌باشد: خرید ویلای قولنامه ای و خرید آن با استفاده از سند رسمی، که می‌تواند سندی تک برگ، منگوله دار، شش دانگ و یا سه دانگ باشد. اما نکته ای که حائز اهمیت است، خرید ملک با استفاده از قولنامه، در سطح کشور روز به روز درحال افزایش می‌باشد؛ به طوری که حتی در معاملات مسکنی، با استفاده از سند مالکیت تک برگ، معمولا از قولنامه به عنوان پیش نویس استفاده می‌کنند.
البته ملک قولنامه ای مشکلات مربوط به انتقال سند و پروسه زمانی را تا حد قابل توجهی کاهش داده است ولی این شیوه بدون ایراد نیست و گاهی ممکن است مشکلات بزرگی به وجود بیاورد.
در ابتدا برای فهم دقیق تر، نیاز به درک مفهوم قولنامه داریم.
قولنامه؛ در لغت به معنای عهد و پیمان می‌باشد که در انجام معاملات تجاری، طرفداران بسیاری دارد. ولی در مقابل، بسیاری از دعاوی دادگاهی، مربوط به قولنامه و رعایت نکردن طرفین قرارداد به مفاد آن می‌باشد.
معاملات ملکی را غیر منقول تلقی می‌کنند، به همین خاطر فرایند رسمی انجام آن‌ها، شامل انتقال سند ملک به نام خریدار و ثبت آن در دفاتر تنظیم اسناد رسمی می‌باشد. با این وجود، پروسه بالا، به دلیل برخی موانع قانونی، قابل اجرا نیست و افراد برای خرید ملک، به صورت قولنامه ای اقدام می‌کنند.
با اینکه خرید ملک قولنامه ای، فرایندی رسمی است ولی احتمال بروز مشکلات قانونی و حقوقی در این روش، از شیوه‌ی عادی خرید مسکن و یا ملک بیشتر می‌باشد.
ملک هایی که قولنامه می‌شوند:
بنابر توضيحات بالا، آن دسته از ملک هایی که قابل انتقال سند به شکل رسمی نیستند، قولنامه می‌شوند. از مواردی که باعث می‌شود یک ملک، تا پایان کار نتواند سند رسمی را اخذ کند و به ناچار، آن را قولنامه می‌کنند، می‌توان به خلافی ساختمان در بخش های گوناگون، همانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحد ها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز و… نام برد. در موارد کلی تر می‌توان، به نحوه قرار گرفتن ملک در طرح های شهرداری، بافت فرسوده و تعریض خیابان اشاره کرد؛ که در این صورت، آن ملک تخریب می‌شود.
نکاتی که برای خرید ویلا باید رعایت شود:
خارج از اراضی ملی باشند:
اراضی ملی که خارج از محدوده شهری قرار گرفته باشند به اداره منابع طبیعی تعلق دارند و آن‌هایی که داخل محدوده شهری واقع شده اند، به سازمان مسکن و شهرسازی تعلق دارند. طبق مطالب عنوان شده، ویلا و یا ملک مسکونی باید واقع در محدوده شهرنشینی، و از اراضی ملی دور باشند.
از حریم و بستر رودخانه فاصله داشته باشد:
رئیس گروه محیط زیست و کیفیت منابع آب ایران اعلام کرده است که؛ ساخت و ساز در حریم رودخانه ها ممنوع نیست ولی با توجه به کاربری رودخانه ها از نظر اکولوژی و حفاظت کیفی، محدودیت هایی از لحاظ استقرار وجود دارد. طبق تحقیقات و مصاحبه های به عمل آمده، محدودیت های ساخت، مانند ساخت کارخونه فولاد به دلیل آلودگی های گسترده تا حریم کیفی ۱۵۰ متر ممنوع می‌باشد ولی واحد های مسکونی به دلیل آلودگی کمتری که دارند در فاصله بعد از حریم کف (که ۲۰ متر است) با نصب سیستم فاضلاب مجاز می‌شوند.
خارج از طرح هادی روستا نباشد:
زمین هایی که بیشتر در روستاهای شمال معامله می‌شوند دارای سند شورایی هستند، سندی که شورا پای مبایعنامه را مهر می‌کند. ایراد وارده به طرح این است که، کاربرد زمین در آن قید نمی‌شود و ماهيت استفاده کردنش به طور واضح، مشخص نیست. در همچین مواردی مسئله طرح هادی مطرح می‌گردد.
طرح هادی؛ نوعی نقشه راه برای توسعه روستا یا شهر می‌باشد که توسط کارشناسان بنیاد مسکن تهیه و تنظیم می‌شود. در خصوص ویلای قولنامه ای باید به این نکته توجه داشت که با وجود رسمی بودن آن، ممکن است در آینده برای خریدار مشکلاتی را به وجود بیاورد، که در این مقاله راجع به آن توضیحاتی ارائه شده است. ولی در صورت بروز مشکلات ملکی، با مراجعه به ما، در موسسه هوشمند حقیقت گستر پارسيان میتوانید زیر نظر، تیم حقوقی ملکی ما با خیال راحت پرونده خود را حل و فصل کنید.
