خبر خوب برای مستاجران؛ حکم تخلیه اجرا نمی‌شود!
یکی از موارد تخلیه که در قانون پیش‌بینی شده است، تخلیه عین مستاجره بر حسب عقد جاری نام دارد. موضوع تخلیه ملک در طول زمان، از جمله مسائل مهم فی مابین موجر و مستأجر بوده و هست ولی با توجه به همه‌گیر شدن مردم به ویروس کرونا و به موجب جلوگیری از انتقال ویروس کرونا مصوبه ای به تصویب رسید که لازم الاجرا می‌باشد. از آنجایی که اسباب کشی یکی از عوامل تأثیر گذار در انتقال ویروس کرونا می‌باشد، ستاد ملی مقابله با کرونا آن را ممنوع اعلام کرده است. در این مصوبه اعلام گشته است که؛ علاوه بر تعهداتی که مستاجرین در قبال موجران خود دارند، در همچین شرایط به‌خصوصی، مهلت قرارداد اجاره‌ی آنها تمدید خواهد شد.
ضمانت اجرایی تمامی مصوبات مرتبط با مسکن، بر عهده ستاد ملی مقابله با کرونا، شورای حل اختلاف می‌باشد که آن نیز اعلام داشته است؛ تحت هیچ شرایطی حکم تخلیه برای مستاجرین صادر نخواهد شد. طی این روند؛ بنابر ظوابط حاکم، مستاجرین با حفظ رعایت حقوق مالکان خود، در واحد های اجاره‌ای(قراردادی) خود ساکن می‌باشند.
به منظور جلوگیری از اساب کشی ها و انتقال ویروس مذکور، ستاد مبارزه با کرونا رقمی را به منزله اجاره بها در نظر گرفته است که اگر مبلغ آن از تعرفه بیان شده بیشتر شود، تخلف تلقی می‌شود.
اخذ دستور تخلیه در شرایط عادی:
دستور تخلیه امری است که به موجب قانون فوریت دارد و مرجع صالح(شورای حل اختلاف) در کمترین زمان ممکن به آن رسیدگی می‌کند. از شرایط تخلیه می‌توانیم به موارد ذیل اشاره کنیم:
۱. تنظیم قرارداد اجاره به شکل کتبی
۲. امضاي حداقل دو شاهد در قرارداد اجاره
۳. تعیین مدت اجاره ملک
۴. مشخص کردن میزان اجاره بها در قرارداد اجاره
۵. پایان مدت قرارداد اجاره
اگر مواردی در قرارداد اجاره با توجه به شروط فوق، رعایت نشده باشد؛ باید از مرجع صلاحیت دار درخواست صدور حکم تخلیه را نمود. گاهی ممکن است با درنظر گرفتن دادخواست مطرح شده، حکم تخلیه تا قبل از پایان مهلت اجاره صادر گردد.
اختیارات شورای حل اختلاف در خصوص صدور حکم تخلیه: شورای حل اختلاف منحصراً، تخلیه املاک مسکونی را صادر می‌کند و تنها صلاحیت رسیدگی به این امور را دارا می باشد. در صورتی که شورای حل اختلاف در املاک تجاری یا املاکی که دارای حق سرقفلی هستند، صلاحیت رسیدگی به آنها را ندارد.
اگر قرارداد اجاره به شکل کاملا رسمی، منعقد گردیده باشد؛ مرجع صدور دستور تخلیه و صدور اجرائیه بر عهده اداره اجرای اسناد رسمی و دفاتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد اجاره خواهد بود.
تخلیه ملک در زمان کرونایی:
قوانین عنوان شده در مطالب فوق، طبق شرایط عادی و بدون در نظر گرفتن هرگونه خطر یا وضعیت استثنایی وضع گردیده است بنابراین در شرایطی که کشور بنا بر هر دلیلی از حالت عادی به حالت بحرانی تبدیل شود، اجراي برخی از قوانین در کشور دچار تغییر و تحول می‌شود. با در نظر گرفتن موضوع و تاثیر آن، مرجع نام‌برده مکلف است به یک نتیجه ای در این زمینه برسد و در آن تغییراتی را اعمال کند که این تغییرات تنها مختص شرایط اظطراری حاکم بر کشور می‌باشد و پس از رفع آن تمامی مردم به رعایت آن همچنان مکلف خواهند شد.
در رابطه با تخلیه ملک استیجاری، ستاد ملی کرونا که مرجع تصمیم گیری در کشور ما قلمداد می‌شود، به منظور جلوگیری از شيوع بیشتر بیماری و آسیب های اقتصادی ناشی از بیماری مذکور، به گروه های مختلف جامعه وارد نمود، محدودیت هایی را در نظر گرفته است.
طبق مصوبه ذکر شده؛ مستاجران می‌توانند پس از پایان قرارداد اجاره به افزایش ۲۵٪ اجاره بها(در تهران) با توجه به تمدید قرارداد اجاره اقدام نمایند و موجر نمی‌تواند نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. ولی در مصوبه مذکور استثنا هایی نیز برای موجر در نظر گرفته شده است که چنانچه دارای شرایط درج شده در مصوبه باشد بتواند تخلیه مورد اجاره را از مرجع صلاحیت دار بخواهد.
