حق شفعه
قانونگذار در ماده ۸۰۸ قانون مدنی می‌گوید: هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند. اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است که ماده 140 قانون مدنی، این موضوع را مورد توجه قرار داده است.
در اصطلاح حقوقی، شفعـه تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است که به دلیل جلوگیری از ضرر شریک در مال غیرمنقول قابل تقسیم قرار داده شده است تا اگر یکی از دو شریک سهم خود را از طریق بیع به دیگری واگذار کرد، شریک دیگر بتواند با پرداخت همان بها به مشتری حصه شریک خود را تملک و از ضرر خود جلوگیری کند.از آنجایی که در اخذ به شفعـه، اراده شریک دیگر نقشی نداشته و توافقی بر خارج شدن مال از مالکیتش ندارد لذا باید گفت که یکی از انواع ایقاعات محسوب میشود.
حق شفعـه برای کسی که حضور ندارد و غایب است، ثابت است و همچنین حق شفعـه برای کودک، دیوانه و سفیه ثابت است و ولی و سرپرست آنها در صورت وجود مصلحت، این حق را اعمال می‌کند.
با وجود اینکه یکی از شرایط حق شفعـه، فوری بودن آن است اما در خصوص محجوران همچون صغیر و سفیه این فوریت نادیده گرفته میشود تا هنگامی که خود دارای اهلیت استیفا شوند و نسبت به اعمال حق خود اقدام کنند.
شرایط اخذ به شفعه
1 – دو شخص در یک ملک شریک باشند . ( نه تعداد بیشتر )
2 – ملک قابل تقسیم باشد .
3 – یکی از شرکا با عقد بیع سهم خود را منتقل کرده باشد یعنی عقد از نوع هبه یا اجاره و غیره نباشد .
4 – واگذاری یا انتقال ممکن است کلی یا جزی باشد که تفاوتی ایجاد نمی کند .
قدرت شفیع بر تأدیه ثمن
در قانون حق اخذ به شفعه برای رفع ضرر ناشی از شرکت قرار داده شده است. بنابراین به ناچار باید اعمال حق مذکور به نحوی باشد که موجب ضرر مشتری نشود و آن در صورتی است که شفیع قدرت بر تأدیه ثمن داشته باشد، زیرا دادن حق شفعه به شریک معسر که قدرت بر تادیه ثمن را ندارد، موجب اضرار مشتری میشود و برای رفع ضرر ناشی از شرکت، ضرر بیشتری به وجود می‌آید، توانایی نداشتن شفیع بر تادیه ثمن به وسیله هر گونه دلیل قابل اثبات خواهد بود و نمی‌توان از ظاهر وضعیت شفیع بر قادر نبودن او به تادیه ثمن پی برد، زیرا چه بسا اشخاصی معسر که دارای اعتبار کافی هستند و می‌توانند از دیگران استقراض کنند.
فوریت اخذ به شفعه
بر اساس قانون مدنی، اخذ به شفعه، فوری است و شریکی که از فروش سهم شریک دیگر مطلع میشود، باید به فوریت نسبت به اعمال حق خود اقدام کند.
جهل شفیع به حق شفعه
کسی که به حکم شفعـه جاهل است، هر وقت که از آن آگاهی یافت، می‌تواند اخذ به شفعـه کند. زیرا تاسیس حق شفعـه برای جلوگیری از ضرر ناشی از باقی بودن در شرکت است. چنانچه در صورت جهل به حکم، حق شفعـه ساقط شود، شفیع متحمل ضرری میشود که این حق برای دفع کردن آن وضع شده است بنابراین جهل در مورد حکم باعث معذوریت شفیع میشود. دعوی جهل به شفعـه یا جهل به فوریت حق شفعـه از طرف شفیع بدون ارایه دلیل پذیرفته میشود. در صورتی که مشتری مدعی خلاف آن باشد، می‌تواند علم شفیع را ثابت کند. چنانکه ثابت کند که شفیع از مطلعان علم حقوق است یا گواهانی اقامه کند که شریک اقرار به حق شفعـه یا به فوریت آن کرده است، جهل به شفعـه یا فوریت آن پذیرفته نمی‌شود.
آثار اجرای حق شفعه
حق شفعه از آثار بیع صحیح است. حق اخذ به شفعه به سبب بیع سهم شریک ایجاد میشود و بعد از محقق شدن مالکیت مشتری بر مبیع، شفیع می‌تواند پس از پرداخت ثمنی که مشتری پرداخت کرده است، آن را تملک کند؛ چنانچه بیع باطل یا فاسد باشد، مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نمی‌آورد تا حق شفعه‌ای ایجاد شود. بر اساس ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد و همین دلیلی است بر اینکه با بیع فاسد تملکی برای مشتری ایجاد نمی‌شود؛ لذا موردی برای ایجاد حق شفعه نیز وجود ندارد.
ماده ۸۱۳ قانون مدنی نیز بیان می‌کند: در بیع فاسد حق شفعه نیست. بنابراین یکی از آثار اجرای حق شفعه این است که بیع به طور صحیح واقع شده باشد تا مالکیت مشتری بر مبیع مستقر و حق شفعه ایجاد شود و شریک دیگر بتواند با اعمال حق شفعه سهم دیگری را پس از دادن ثمن مشتری تملک کند.
امکان مصالحه حقه شفعه
تأسیس حق شفعه به منظور جلوگیری از ورود ضرر برای شریک است. حال چنانچه شفیع متوجه شود که بیع صورت‌گرفته ضرری برای او ایجاد نمی‌‌کند، می‌تواند بر ترک آن با مشتری صلح کند و از حق خود بگذرد.
انتقال حق شفعه
ماده ۸۲۳ قانون مدنی می‌گوید که حق شفعـه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل میشود. بر اساس نص صریح قانون، حق شفعـه به ارث می‌رسد و همانگونه که ماترک تقسیم میشود، حق شفعـه نیز بر همین مبنا و طبق قواعد تقسیم، بین وراث تقسیم میشود. در صورتی که ورثه متعدد باشند، نمی‌توانند در حق شفعـه تبعض کنند، به این معنا که بعضی از سهم خود صرف نظر و بعضی دیگر نسبت به سهم خود اخذ به شفعـه کنند، زیرا ورثه بیش از حقی که مورث دارا است، نمی‌تواند دارا شود و مورث نیز نمی‌توانست نسبت به بعض از مبیع، اخذ به شفعـه و نسبت به بعض دیگر آن را ترک کند.
اسقاط حق شفعه
حق اخذ به شفعه توسط شفیع اسقاط میشود؛ این اسقاط ممکن است به واسطه فعل شفیع باشد؛ به‌گونه‌ای که عمل او منصرف به اسقاط این حق باشد یا اینکه با لفظ صورت می‌گیرد که انصراف خود را شفاهی اعلام می‌کند. ماده ۸۲۲ قانون مدنی که می‌گوید:
«حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور کند، واقع میشود.»
