با شیوع ویروس کرونا و افزایش بی رویه قیمت مسکن و در نتیجه افزایش اجاره بها؛ ستاد ملی کرونا در سال گذشته به منظور جلوگیری بیشتراز اشاعه ی این ویروس، همچنین به سبب حمایت از خانواده های مستاجر اقدام به تصویب مصوبه ای در این زمینه کرد.
با توجه به این که ویروس کرونا همچنان در کشور باقی است و حتی آمار ابتلا و مرگ و میر نسبت به سال گذشته، رشد صعودی داشته؛ ستاد ملی کرونا شرایط سال گذشته برای تمدید قرارداد های اجاره به مدت یک سال را تمدید کرد که در متن ذیل به آن می پردازیم.
بند ۹ مصوبات جلسه ستاد کرونا درخصوص قراردادهای اماکن استیجاری
با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، کلیه قراردادهای مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۴/۸/۹۹ هنوز تمدید نشده است در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌گردد.
حداکثر افزایش میزان اجاره بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا ۲۵ درصد، کلان‌شهرهای دیگر (مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم و کرمانشاه) تا ۲۰درصد و سایر شهرهای کشور تا ۱۵ درصد خواهد بود.
تبصره ۱. املاک مورد اجاره که قبلا یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشد، مستاجر می‌بایست ظرف ۲ ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.
تبصره ۲. مستاجرینی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس این مجوز، به تشخیص دادگاه صالح به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوند مشمول این مصوبه نخواهند شد.
تبصره ۳. چنانچه مستاجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های فوق‌الذکر موافقت ننماید، واحد قابل تخلیه است.
تبصره ۴. چنانچه در قرارداد اجاره مدت زمان بیشتری نسبت به این مصوبه برای انقضای قرارداد در نظر گرفته شود، مدت زمان قاردادی معتبر است.
همچنین طبق مصوبه جلسه ۷۲ ستاد ملی کرونا،
مواردی که از تمدید خود به خودی قرارداد های اجاره در شرایط کرونایی خارج می شود به شرح ذیل است:
۱_۳_۱_چنانچه مالک، به منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ نموده باشد.
۲_۳_۱_ چنانچه مستاجر تا یک ماه پس از تمدید قرار داد اجاره جدید، بر اساس مستندان مثبته و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، ما به التفاوت مال الاجاره را پرداخت ننموده باشد.
۳_۳_۱_املاک مورد اجاره که قبلا یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستاجر می بایست ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام نماید.
۴_۳_۱_چنانچه مستاجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ های فوق الذکر موافقت ننماید، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، واحد قابل تخلیه است.
۵_۳_۱_ مستاجرینی که در دوره قرار داد اجاره براساس این مجوز، به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع موجر شوند، مشمول این مصوبه نخواهند شد.
۶_۳_۱_چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاََ مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل وی) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود.
۷_۳_۱_چنانچه به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستاجر بر خلاف عرف بوده و باعث شکایت سایر ساکنین واحد های مسکونی شده باشد.
۸_۳_۱_ چنانچه مستاجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره نامه اعم از کاربری نماید.
۹_۳_۱_چنانچه مستاجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات از قبیل پرداخت به موقع اجاره بها، هزینه و شارژ اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده) شده باشد.
نحوه ی تمدید اجاره
فرض کنید از دهم شهریور ماه ۹۹ تا دهم شهریور ماه سال ۱۴۰۰ به مدت یک سال قرداد اجاره منعقد شده است.
مدت قرارداد تمام شده است و موجر یعنی همان صاحب خانه به مستأجر می گوید که خانه را تخلیه کن.
طبق مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا مستأجر می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کند و ۲۵ درصد ودیعه (در فرضی که واحد مسکونی در تهران باشد) یا اجاره بها را به حساب قوه قضاییه واریز کند و وقتی این پرداخت انجام شد آن موقع قرارداد اجاره خود به خود تمدید می‌شود.
برخورد قانونی با دفاتر املاکی که مصوبه تعیین سقف اجاره را رعایت نکنند
مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده است:
تمامی قراردادهای اجاره پیرو مصوبه ستاد مبارزه با کرونا به صورت خودکار تمدید می‌شود و نیازی به مراجعه مستاجران به بنگاه‌های املاکی نیست.
مصوبه ستاد مبارزه با کرونا لازم الاجراست و اتحادیه املاک تابع مصوبه دولت است و در صورت اعلام شکایت از سوی مستاجران برای تنظیم قراردادهای خارج از ضوابط اعلام شده با دفتر معاملات ملکی برخورد قانونی انجام خواهد شد.
بنگاه‌های معاملاتی ملکی چنانچه به تنظیم قراردادهای خارج از ضوابط اعلام شده اقدام کنند، طبق مقررات نسبت به پلمب مکان مورد نظر و در صورت تکرار نسبت به ابطال پروانه از طریق مراجع ذی صلاح اقدام می‌شود.
نتیجه گیری
با توجه به این مصوبه مستاجران می توانند پس از اتمام مهلت قراردادشان (در صورتی که جزء مواردی نباشند که امکان تمدید قرار داد با آن ها وجود ندارد) با استناد به مصوبه ستاد ملی کرونا، قرارداد خود را ما موجر تمدید کنند و در صورت عدم همکاری موجرو اعلام به تخلیه به شورای حال اختلاف مراجعه کنند.
