ید واژه‌ای عربی است به معنای دست که در اصطلاح آن را تصرف معنی می‌کنند و خلع ید عبارت است از؛ رفع تصرف و خارج کردن از حالت غصب. خلع ید در معنای لغوی عبارت از خاتمه دادن به سلطه کسی و از دست کسی بیرون آوردن چیزی از طرق قانونی است. «خلع‌ید، رفع تصرف از متصرف غیرمنقول،به حکم قانون، سند رسمی یا دادگاه است که در آن امکان شکایت کیفری وجود ندارد.» به بیان ساده تر خلع ید: زمانی رخ میدهد که شخصی غیرقانونی، مال غیرمنقول دیگری را تصرف نماید و صاحب مال بخواهد مال خود را از دست متصرف خارج کند.
اگر نیاز به دریافت مشاوره از وکیل ملکی داشتید کافیست با موسسه حقیقت گستر تماس بگیرید.
وکیل خلع ید:
بنابر ماده ۳۰۸ قانون مدنی؛ غصب به معنای تسلط کامل شخصی بر مال دیگری بدون مجوز و اذن مالک می‌باشد. اگر فرد به طور کامل بر ملک یا حق مالک تسلط نداشته باشد در حقوق عناوین دیگری را محتمل می‌شود.
یکی از دعاوی حقوقی که پیچیدگی های بسیاری دارد، دعوای خلع ید است. دعوای خلع ید زمانی مطرح می‌شود که شخص غیر از مالک، یک زمین، خانه، مغازه و یا آپارتمانی که غیرمنقول می‌باشد را تصرف کرده و قصد رفع آن را نداشته باشد. در این شرایط، شخص مالک باید به دادگاه مراجعه کرده و این دعوا را مطرح کند تا بتواند ملک خود را از تصاحب ید غیرقانونی آن شخص خارج نماید. در خصوص پرونده های ملکی به ویژه خلع ید، کمک از وکیل باتجربه خلع ید راه حل مناسبي می‌باشد. تصاحب کردن مال غیرمنقول باید یا به صورت استیلا به نحو عدوان یا اثبات ید باشد. به بیان ساده تر؛ می‌توان گفت، شخص متصرف باید در ابتدای ورود خود مجوز نداشته یا به زور ملک را تسخیر کرده باشد. اما این مهم در شرایطی امکان پذیر می‌باشد که؛ تصرف ابتدایی وی با اجازه مالک بوده باشد اما به صورت غیرقانونی حضور خود را ادامه داده باشد، فرد مشمول این دعوا می‌شود. به علاوه شخص مالک در هنگام طرح دعوا، باید مالکیت اثبات شده داشته و دارای سند قطعی باشد. در صورت عدم وجود سند رسمی، باید دعوای اثبات مالکیت خود را، همزمان با دعوای خلع ید مطرح کنند.
موضوع خلع ید؛ شامل از بین بردن احاطه، و تسلط شخصی غیر از مالک بر مال می‌باشد.( در شرایطی که شخص غاصب، آن مال را به‌طور کامل به تصرف خود در آورده باشد) در همچین مواقعی اثبات مالکیت در مرحله اول قرار دارد که ثابت می‌شود آیا خواهان مالک مال مطرح شده است یا خیر؟
در مرحله اثبات مالکیت، اثبات عدوانی بدون تصرف و همچنین اثبات تسلط کامل غاصب بر مال، نیازمند یک وکیل متخصص ملکی و وکیل خلع ید می‌باشد که در ادامه آن را بررسی خواهیم کرد.
وکیل متخصص ملکی؛ با تجربیات بسیاری که در این زمینه دارد، میتواند در سریع ترین زمان ممکن نسبت به احقاق حق موکل خود اقدام نماید. پس در امور ملکی، دریافت مشاوره و راهنمايي از یک وکیل ملکی، تصمیم عاقلانه و صحیح می‌باشد. وکیل دادگستري با داشتن سوابق متعدد در زمینه های ملکی به خصوص خلع ید، میتواند از حقوق موکل خود به خوبی دفاع نماید و حق آن را به طور جامع و کامل حفظ کند. یک وکیل خلع ید موفق، می‌بایستی تسلط کامل به قوانین مربوط به امور حقوقی از جمله قراردادها و قوانین مربوط به املاک داشته باشد. وکیل ملکی یا وکیل خلع ید میتواند با دانش تخصصی خود و تنظیم دقیق دادخواست دعوای خلع ید، با مراجعه به محاکم حقوقی ایران تصرف ملک را از ملک متنازع فیه خلع ید کرده و سپس ملک را به تصرف مالک درآورد. در دعاوی خلع ید، فن دفاع از ویژگی های یک وکیل خوب به شمار می‌آید.
وکیل خلع ید و اجرای حکم:
وکیل خلع ید مراحل بعد از صدور حکم به نفع خواهان را اینگونه بیان می‌کند؛ بعد از صدور حکم به سود مالک و به قطعیت رسیدن آن، پرونده به اجرای احکام ارجاع می‌شود و اجرای احکام ابلاغیه‌ای برای متصرف صادر می‌نماید که مبنی بر این است که، ظرف مدت بیست روز ملک را تخلیه کند و اگر بعد از گذشت این مدت تخلیه صورت نگرفت، به دستور قاضی اجرای احکام، ملک توسط ضابطین قضایی تخلیه می‌گردد. در اجرای حکم خلع ید، ملک به صورت کامل تخلیه می‌شود و تحویل مالک داده می‌شود اما در خصوص املاک مشاعی ملک تخلیه می شود اما به هیچ یک از مالکان تحویل داده نمی‌شود. دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای خلع ید:
مطابق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی، تمامی دعاوی که در خصوص املاک مطرح می‌شوند در دادگاه صالح به آنها رسیدگی خواهد شد و دادگاه می‌بایست محل وقوع ملک می‌باشد. بنابراين در خصوص این دعوا، دادگاه صالح، دادگاه محل وقوع ملک مورد تصرف می‌باشد.
طبق ماده ۳۰۸ قانون مدنی: غصب استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.
تفسیر ماده ۳۰۸ قانون مدنی: چنانچه ملک مالکی (اعم از اراضی و ابنیه) به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضـی به ادامـه تصرفات متصرف نباشد میتواند با تقدیم دادخواست خلع ید به مرجع قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را بنماید.
اموال غیرمنقول در لغت به معنای غیرقابل حمل است و این معنا با مباحث حقوقی مناسبت دارد. لذا قانون‌گذار: «اموالی را که نتوان از محلی به محل دیگر نقل نمود، اعم از اینکه اسقترار آنها ذاتی باشد، یا به واسطه عمل انسان، به نحوی که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.»
دعوای خلع ید: باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح و دادخواست علیه متصرف ( که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود) از طریق دفاتر خدمات قضایی ثبت گردد، هزینه دادرسی این دعوا بر مبنای ارزش منطقه ای ملک محاسبه می گردد.
شرایط قانونی لازم جهت طرح دعوای خلع ید کدام است؟
۱. لزوم مالکیت رسمی خواهان ، چه با سند رسمی مال باشد یا به موجب رای قطعی دادگاه، مبنی بر مالکیت خواهان.
۲. غیر منقول بودن مال مورد تصرف.
۳. تصرف خوانده.
۴. غیرقانونی و غصبی بودن تصرفات خوانده.
لزوم مالکیت خواهان خلع ید
دعوای مالکیت فرع بر اثبات مالکیت خواهان است به این معنی که خواهان باید مالک رسمی ملک یا قائم مقام مالک ، وکیل یا نماینده قانونی باشد یا حکم قطعی مالکیت به نفعش صادر شده باشد تا بتواند دعوا را مطرح نماید(قائم مقام مانند ورثه).
خلع ید مشاعی
عبارت از این است که یکی از مالکان مشاعی بدون رضایت دیگران ملک مشترک را در تصرف خود در بیاورد و با اخطار دیگران مبنی بر عدم رضایت به وضع ید به اقدام خود ادامه دهد. بارزترین مصداق خلع ید مشاعی مربوط به موردی است که چند فرد به واسطه ارث مالک، یک ملک یا مال غیر منقول مانند خانه، آپارتمان، زمین، باغ یا مغازه می شوند ولی یک یا چند نفر از ورثه و شرکا آن ملک را در تصرف خود داشته و اجازه تصرف به ورثه دیگر نداده و به تقسیم یا فروش هم راضی نمی شود و با هم توافق نمی نمایند.اصولا یکی از راه‌های اجبار شرکا و ورثه به تقسیم و فروش همین درخواست خلع ید مشاعی بر اساس ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است.
ماده ۴۳ قانون مدنی: در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک، قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد از تمام ملک خلع ید می‌شود، ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. برای نمونه: اگر دو نفر با هم در ملکی شریک شوند و هر کدام از ششدانگ، سه دانگ را مالک باشند ولی یکی از طرفین ششدانگ ملک را در تصرف خود در بیاورد، شریک دیگر میتواند ضمن مراجعه به محکمه و اخذ حکم خلع‌ید علیه متصرف، نسبت به سه دانگ خود، در مرحله اجرا تمام ملک را خلع ید کند.
