کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری نام ارگانی برای رسیدن به تخلفات ساختمانی است که برای ساخت و ساز و یا انجام امور مرتبط با کارهای ساختمانی باید مطابق با قوانین این مرجع اقدام شود. ارتکاب به نقص قوانین مرجع توسط سازندگان یا مالکان در حوزه ساخت و ساز، منجر به پرداخت جریمه و خسارت خواهد بود. ما در این مقاله قصد داریم به وظیفه اصلی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری و نکات پیرامون این ارگان بپردازیم. با ما همراه باشید.
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری چیست؟
در تمام کشورهای دنیا ساخت و سازها باید طبق قوانین و تعهداتی که توسط قانون گذار تعیین شده است صورت گیرد. این مهم با هدف قانونمندی و حفظ حریم شهری الزامی است. در ابتدای مقاله نیز عنوان شد که منظور از کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری، ارگانی است که به عنوان مرجع تأیید صلاحیت و ایمنی ساخت ساختمان‌ها معرفی شده و مهمترین وظیفه آن رسیدگی به تخلفات ساختمانی است.
ساخت و سازهای بدون پروانه یاعدم تطابق ساخت و ساز با پروانه صادر شده از سوی مرجع به عنوان تخلف‌هایی در نظر گرفته می‌شوند که کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مأمور مقابله با آن‌ها و برخورد با متخلفین است. طبق قوانین ارائه شده توسط این کمیسیون هیچ مالکی نباید بدون اخذ پروانه و رضایت شهرداری اقدام به ساخت و ساز یا تخریب ساختمانی در محدوده شهری نماید.
شاید بتوان گفت مهمترین وظیفه کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری جلوگیری از تخلفات ساختمانی به لحاظ ایمنی و شهرسازی و مقابله با آن‌ها است. در صورت بروز تخلف در ساخت و ساز این کمیسیون ضمن بررسی تخلفات یاد شده موظف به مقابله با ساخت و ساز غیر قانونی است.
زمانی که مالک یا مجری ساخت و ساز پروانه ساخت را از سوی شهرداری دریافت می‌کند، مواردی چون میزان پیشروی ملک، ارتفاع، تعداد طبقات، واحدها، متراژ و تعداد پارکینگ، ضرورت وجود ستون‌ها و… در این پروانه قید می‌شود. رعایت تمام نکات موجود در پروانه ساخت و پیروی از قوانین ساخت و ساز حوزه شهری باید توسط مالکین و مجریان ساخت و ساز رعایت شود، بررسی تخلفات، تعیین جریمه و دریافت آن در صورت‌عدم رعایت قانون، توسط کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون صورت می‌گیرد.
تخلفات ساختمانی در ساختمان‌ها شامل چه مواردی می‌شود؟
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به همه تخلفات عملیاتی ساختمانی و احداث بنا در فضای شهری، برون شهری و حومه آن رسیدگی می‌کند. مهمترین تخلفات ساختمانی مرتبط با قوانین کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری عبارتند از:
-
احداث بنا بدون پروانه ساخت
طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، همه مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهری و حومه باید قبل از هرگونه اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی از شهرداری منطقه مربوطه پروانه (مجوز) دریافت کنند. همچنین در مورد تعمیرات و بازسازی در صورتی که تعمیرات عمده و اساسی باشند نیز نیاز به دریافت مجوز از مرجع یاد شده خواهد بود. تغییراتی که به موجب تغییر زیربنا، مقاومت ساختمان و یا تغییر بنا می‌شوند نیز نیاز به دریافت پروانه خواهند داشت. در صورت‌عدم رعایت این نکته، موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع داده شده و عموما صدور رأی جهت تخریب یا جریمه نقدی صورت می‌گیرد.
-
عدم رعایت بر اصلاحی
توسعه معابر شهری در پی رشد جمعیت و افزایش وسایل نقلیه موتوری باعث شده است که در زمان احداث بنا و یا تفکیک زمین، ضوابط مرتبط با حریم معابر لازم الاجرا باشد. بنابراین در زمان نوسازی باید بر اساس پروانه ساختمان و طرح‌های تصویبی، برهای اصلاحی رعایت شده و هرگونه تجاوز بر خلاف مجوز صادره یا بدون پروانه تخلف محسوب می‌شود و باعث ارسال پرونده به کمیسیون می‌شود.
-
تراکم اضافی
منظور از تراکم اضافی، اضافه بنای زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سوی مالک است. کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در مورد این تخلف عموما دو نوع رأی صادر می‌کند که عبارتند از: تخریب و اخذ جریمه. هر کدام از این احکام بر اساس قوانین صادره از سوی مرجع ذی صلاح تعیین شده است.
میزان جریمه در این تخلف برابر مبلغی به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد، خواهد بود.
-
عدم احداث پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن
در صورتی که احداث پارکینگ مغایر با مشخصات مندرج در پروانه، نقشه‌ها و ضوابط شهرداری محل صورت گیرد یا مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نماید، پرونده ملک به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری فرستاده خواهد شد. در صورت امکان اصلاح چنین تخلفی، کمیسیون رأی به پرداخت جریمه و اصلاحا می‌نماید در غیر این صورت این مرجع می‌تواند باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه‌ای که حداقل برابر و یا حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید.
-
تجاوز به معابر شهری
گاهی اوقات نیاز است که به صلاح دید شهرداری منطقه، در زمان ساختن ملک، عقب نشینی صورت گیرد تا معابر شهری توسعه پیدا کنند. در صورت تخلف مالک یا مجری ساختمان‌سازی وعدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری، شهرداری موظف است که از ادامه عملیات عمرانی جلوگیری کرده و موضوع را در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح کند.
-
عدم استحکام بنا
در صورتی که مالک یا مجری ساختمان سازی، اصول فنی، معماری و… رعایت نکرده و در نتیجه بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد، تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ذکر شده و صدور تخریب حکم انجام می‌گیرد. عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی
اگر اصول فنی ساختمان سازی، شامل ضوابط شناخته شده و علمی در ساخت بنا رعایت نشود، باعث‌عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان، کاهش مقاومت و مخاطره بقای ساختمان می‌شود. در صورت تخطی از اموری که باعث اختلال در حفظ سلامت جسم و جان ساکنین و استفاده کنندگان از ساختمان می‌شود، تخلف محسوب شده و مشمول طرح دعوا در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری خواهد بود. حکم صادره عموما بنابر شرایط ملک جزای نقدی یا تخریب خواهد بود.
-
تغییر کاربری
این تخلف زمانی رخ می‌دهد که بر خلاف مندرجات موجود در پروانه ساختمانی، کاربری ساختمان به طور مثال از مسکونی به اداری یا تجاری تغییر داده شود. در این صورت شهرداری موضوع را در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح کرده و پس از احراز تخلف درباره تعطیلی محل مورد نظر تصمیم گیری می‌شود.
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری را چه افرادی تشکیل می‌دهند؟
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری متشکل از اعضایی است که موارد تخلف گزارش شده را بررسی کرده و رأی نهایی را با توجه به مندرجات پرونده صادر می‌کنند. اعضای کمیسیون ماده ۱۰۰ عبارتند از:
- نماینده فرمانداری
- نماینده شهرداری
- نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور
- یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری
- یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن
گفتنی است که رسیدگی به تخلفات مالکان املاک و اراضی با مشورت همه اعضا صورت گرفته و بعد از اتخاذ درست‌ترین تصمیم حکم نهایی به مالک ابلاغ می‌گردد.
وظایف شهرداری در ارتباط با ماده ۱۰۰ چیست؟
وظیفه شهرداری ممانعت از ادامه ساخت و ساز ساختمان‌هایی است که بدون پروانه یا مخالف با مفاد پروانه ساخته می‌شوند. شهرداری باید این موضوع را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح کند. مهمترین وظایف شهرداری در خصوص کمیسیون ماده ۱۰۰ عبارتند از:
- طرح موضوع و دعوا در کمیسیون ماده ۱۰۰
- ابلاغ تصمیم کمیسیون به مالک یا ذی نفع
- اجرای آرای کمسیون ماده ۱۰۰ شهرداری
- تقاضای صدور رای تخریب از کمسیون نسبت به ذی نفعی که از پرداخت جریمه خودداری کرده
وظایف مهندسان ناظر در ارتباط با ماده ۱۰۰ چه چیزهایی است؟
این مهندسان موکلفند نسبت به عملیات اجرایی ساختمانی که به مسئولیت آن‌ها احداث می‌شود، از نظر انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه، نقشه‌ها و محاسبات فنی به صورت مستمر نظارت کرده و در پایان کار مطابقت ساختمان با پروانه و نقشه و… آن را گواهی کند.
وظایف دفاتر اسناد رسمی در ارتباط با ماده ۱۰۰ چیست؟
دفاتر اسناد رسمی باید قبل از انجام معامله قطعی، گواهی پایان ساختمان – در خصوص ساختمانی‌های کامل – و گواهی‌عدم خلاف – در خصوص ساختمان‌های ناتمام – تا زمان انجام معامله را که توسط شهرداری صادر می‌شود، ملاحظه کرده و مراتب آن را در سند وارد کند.
شیوه پیگیری و اعتراض در کمیسیون ماده ۱۰۰ چگونه است؟
پیگیری فرآیند اعتراض در کمیسیون ماده ۱۰۰ غیر حضوری است و بدون حضور مالک نیز می‌تواند جریان یابد. دفاع مالک به صورت کتبی ارائه می‌شود. در واقع پس از اینکه متخلف از تخلف خود مطلع شد و ظرف مهلت ۱۰ روز نسبت به دفاع اقدام نمود کمیسیون اقدام به تشکیل جلسه کرده و رای صادر می‌کند – رأی بدوی- و مالک می‌تواند ظرف مهلت ۱۰ روز نسبت به این رای در کمیسیون تجدید نظر که منصرف از اعضای پیشین است اعتراض کند.
این رأی قابل پیگیری در دیوان عدالت اداری است و پیگیری از طریق دیوان عدالت اداری در صورتی انجام می‌گیرد که قوانین و مقررات نقض شده باشد و یا رای صادره برخلاف قانون باشد.
پیگیری تخلفات در کمیسیون ماده ۱۰۰
برای پیگیری تخلفات مطرح شده در کمیسیون ماده ۱۰۰ اشکال مختلفی را می‌توان در نظر گرفت که عبارتند از:
ساخت و ساز برخلاف اصول شهرسازی یا فنی و بهداشتی
در صورتی که بنای ساخته شده یا در دست احداث مجوزهای لازم از شهرداری را دریافت نکرده باشد و یا اینکه ساخت و ساز برخلاف مجوز و پروانه صورت گرفته باشد، با تقاضای شهرداری این موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح شده و از ذینفع خواسته می‌شود که چنانچه دفاع و توضیحی دارد ظرف ۱۰ روز به صورت کتبی مطرح نماید، بعد از آن کمیسیون ظرف مدت ۱ ماه اقدام به اتخاذ تصمیم در قالب رای بدوی می‌نماید.
ساخت و ساز مازاد بر پروانه
اگر مالک بنا، مازاد بر مساحت مشخص شده در پروانه ساختمانی، ساخت و ساز کند در این صورت موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌شود و اگر کمیسیون تخریب مازاد را لازم نداند با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی که در بر خیابان اصلی است یا فرعی، در کوچه باز یا بن بست و… رای به اخذ جریمه صادر می‌کند. اگر مالک اقدام به پرداخت جریمه تعیین شده نکند شهرداری مجدد پرونده را به کمیسیون ارجاع داده و تقاضای تخریب بنا را مطرح می‌کند.
در رابطه با اراضی تجاری، صنعتی و اداری نیز کمیسیون می‌تواند در صورت‌عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک، رای به اخذ جریمه متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی صادر کند که در این صورت شهرداری مکلف به وصول جریمه تعیین شده خواهد بود.
تجاوز ساخت و ساز به معابر
در این صورت مالکین موظف هستند در هنگام نوسازی بر اساس پروانه ساختمان و طرح‌های مصوب برهای اصلاحی را رعایت کند و در صورت قصور در این موضوع شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری و پروانه امر را به کمیسیون ارسال کند. عدم احداث پارکینگ و یا ساخت پارکینگ بلااستفاده
در صورت بروز این تخلف کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، در نظر گرفته و حکم را صادر کند.
در صورت اعتراض مالکین نسبت به رای کمیسیون بدوی، موضوع در کمیسیون تجدیدنظر مطرح شده و رای این کمیسیون قطعی خواهد بود. براساس تبصره ۱۰ ماده ۱۰۰: در مورد آراء صادره از کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری هر گاه شهرداری یا مالک یا قائم مقام او از تاریخ ابلاغ رأی ظرف مدت ده روز نسبت به آن رأی اعتراض کند، مرجع رسیدگی به این اعتراض کمیسیون دیگر ماده ۱۰۰ خواهد بود که اعضای آن غیر از افرادی باشند که در صدور رأی قبلی شرکت داشته‌اند. رأی این کمیسیون قطعی است.
مهلت پرداخت جریمه مقرر در رای‌های کمیسیون ماده ۱۰۰ تا چه زمانی است؟
در ماده ۱۰۰ شهرداری و تبصره‌های مرتبط با آن هیچ زمان خاصی برای پرداخت جریمه تعیین نشده است. شکل پرداخت این جریمه‌ها عموما به صورت نقدی است و شهرداری می‌تواند برای سهولت پرداخت از روش‌های اقساطی نیز استفاده کند. اگر شخص متخلف نسبت به پرداخت جریمه‌ها اقدام کند مشکلی ایجاد نمی‌شود اما در صورتی که متخلف نسبت به پرداخت جریمه‌ها سرباززده و نسبت به پرداخت انها اقدام نکند، شهرداری موضوع را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع داده و کمیسیون باتوجه به تبصره‌های ۲.۳ ماده ۱۰۰ حکم به تخریب بنا می‌دهد.
جمع‌بندی
کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری در واقع ارگانی است که زیرشاخه سازمان شهرداری فعالیت کرده و مهمترین وظیفه آن رسیدگی به تخلفات ساختمانی و بررسی ساخت و ساز و انطباق آن با قوانین و مجوزهای صادر شده از سوی شهرداری در ساخت و سازهای شهری است. ما در این مقاله به تمام نکات پیرامون این کمیسیون و وظایف آن پرداختیم.
