وکیل ملکی سرقفلی همان‌طور که از نامش نیز مشخص شده وکیلی است که در حوزه امور ملکی دارای تخصص و تجربه کافی بوده و می‌تواند در حل و فصل مشکلات مربوط به پرونده‌های ملکی راهنمایی‌ها و مشورت‌های مورد نیاز را در اختیار شما قرار دهد. حضور یک وکیل ملکی سرقفلی با تجربه در کنار شما نقش و سهم قابل توجهی در پیشبرد اهداف و پیگیری حقوق قانونی‌تان دارد.
در این مقاله به ارائه مطالبی در این باره خواهیم پرداخت و به این پرسش پاسخ خواهیم داد که سرقفلی چیست و در چه مواردی کاربرد دارد، به چند دسته تقسیم می‌شود و…..
پس اگر شما هم در این زمینه با دغدغه‌ای مواجه شده و یا پرسشی دارید با ما همراه باشید.
سرقفلی چیست و در چه مواردی کاربرد دارد؟
سرقفلی اصطلاحی مربوط به اماکن تجاری است که در قانون با عنوان حق کسب و پیشه و یا تجارت نیز شناخته شده و معروف است. به طور کلی سرقفلی را می‌توان یک حق به شمار آورد که قانونگذار برای حمایت و دفاع از مستاجران در اماکن تجاری تدوین و طراحی نموده است.
برای توضیح بیشتر به یک مثال دقت کنید. موقعیتی را در نظر بگیرید که شما یک دهنه مغازه را از یک مالک اجاره می‌کنید. سپس در آن یک فروشگاه راه‌اندازی می‌نمایید. با گذشت زمان، تبلیغات و تلاش فراوان، مشتریان زیادی به سمت کسب و کار شما جذب می‌شوند.
در این شرایط مدت قراردادتان به پایان رسیده و مالک ملک تصمیم می‌گیرد که شما را از مغازه بیرون کند. اگر چنین اتفاقی روی دهد تمامی اعتبار و تلاش شما به هدر خواهد رفت و منفعت آن تنها برای مالک مغازه خواهد بود.
به همین دلیل قانونگذار دست به کار شده و سعی دارد با حمایت از مستاجرین در حقیقت ارزش افزوده پنهان آن‌ها را حفظ کند و از حقوق مستاجران اماکن تجاری در برابر مالک و یا موجر دفاع کند. بر اساس این حق مستاجران می‌توانند با پرداخت مبالغی اندک به عنوان اجاره بها از یک ملک تجاری استفاده کرده و سپس در پایان مدت زمان اجاره همچنان به تصرف آن ملک ادامه دهند.
اصطلاح سرقفلی به چه معنا است؟
اصطلاح سرقفلی در حقیقت نشان دهنده ارزش افزوده یک ملک تجاری بوده و میزان شهرت و محبوبیت آن ملک و یا مغازه را در میان افراد محلی مشخص می‌سازد.
چراکه وقتی یک نفر به عنوان فروشنده در یک ملک تجاری به ارائه خدمات و یا عرضه کالاهایی اقدام می‌نماید پس از مدت زمانی خاص، ملک وی دارای شهرت و محبوبیت شده و صاحب مغازه و یا فروشنده سود بالایی به واسطه این شهرت از آن خود خواهد کرد.
به همین دلیل مستاجر و یا فروشنده در زمان تخلیه ملک می‌تواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک جدید دریافت نماید.
سرقفلی از نظر قانون به چند دسته تقسیم می‌شود؟
سرقفلی را می‌توان از نقطه نظر قانون به دو دسته اصلی مجازی و واقعی دسته‌بندی کرد که هر کدام تعریف و ویژگی‌های مخصوص به خود را دارند.
سرقفلی واقعی
سرقفلی واقعی به استعداد محل کسب و کار و امکانات موجود در آن ارتباط پیدا می‌کند و ربطی با نوع کسب و کار ندارد. به این معنا که اگر یک پاساژ جدید در مکانی راه‌اندازی و افتتاح گردد، سرقفلی به مغازه‌های آن تعلق پیدا خواهد کرد. این حقی است که مالک در هنگام عقد قرارداد به مستاجر خویش ارائه داده و در ازای آن مبالغی را دریافت کرده است.
دفاتر اسناد رسمی نیز باید در هنگام تنظیم قرارداد در زمینه املاک تجاری به نکات مهمی توجه داشته باشند. برای نمونه تشریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی صورت گرفته و یا بدون آن منعقد شده است. به ویژه در مواقعی که صاحب ملک محل کسب و کار را برای اولین بار اجاره می‌دهد.
میزان و مبلغ سرقفلی واقعی تحت تاثیر چند عامل مهم قرار می‌گیرد که از آن جمله می‌توان به محل کسب و کار اشاره کرد و یا نوع ملک، مساحت و متراژ، امکانات موجود در آن از قبیل آب، برق، گاز و… را نام برد.
اگر مالک در زمان عقد قرارداد از مستاجر حق سرقفلی را دریافت نموده باشد وظیفه دارد در هنگامی که مستاجر ملک را تخلیه می‌کند ارزش سرقفلی را مطابق با نرخ روز محاسبه کرده و به مستاجر پرداخت نماید. مستاجر این امکان را نیز دارد که این حق را در ازای دریافت مبالغی به مستاجر دیگر انتقال دهد. به شرطی که حق انتقال از او سلب نشده باشد.
سرقفلی مجازی
یکی دیگر از انواع سرقفلی تعریف شده در قانون، سرقفلی مجازی است که به آن حق کسب و پیشه نیز گفته می‌شود و به میزان تلاش مغازه‌دار در موفقیت یک کسب و کار و حسن شهرت وی بستگی دارد. از این حق با نام حقوق تجاری نیز یاد شده است.
چه رابطه‌ای بین سرقفلی و حق کسب و تجارت وجود دارد؟
حق سرقفلی با حق کسب و تجارت با یکدیگر شباهت‌هایی داشته و در عین حال تفاوت‌هایی نیز میان آن دو به چشم می‌خورد. برای نمونه، برخلاف حق سرقفلی، حق کسب و پیشه و یا تجارت، پیش از عقد قرارداد وجود نداشته و پس از انعقاد قرارداد و عقد اجاره برای مستاجر به وجود می‌آید.
از سوی دیگر این حق به طور ویژه برای مستاجران تدارک دیده شده و امکان نقل و انتقال آن با سند رسمی وجود دارد. در حالی که سرقفلی دارای این شرایط خاص نبوده و می‌توان آن را با استفاده از یک قرارداد عادی نیز انتقال داد.
سرقفلی به محل کسب و کار ارتباط پیدا می‌کند. در صورتی که حق کسب و تجارت به کاسب و یا شغل تجاری مربوط می‌شود. حق کسب و تجارت را می‌توان به محلی متعلق دانست که دارای کاسب است. در حالی که سرقفلی توجهی به کاسب و کسب ندارد.
حق کسب و تجارت مطابق با قانون به منظور حفظ حقوق اشخاص حقیقی و یا حقوقی و کاسب در نظر گرفته شده و مبالغ آن بر اساس نظر کارشناسان مشخص می‌گردد. اما حق سرقفلی به عرف محل ارتباط پیدا کرده و در اختیار موجران قرار می‌گیرد. پس مستاجر در تعیین آن نقشی ندارد.
وکیل سرقفلی در تهران
وکیل سرقفلی در تهران وکیلی است که تسلط کامل و کافی به قوانین حقوقی داشته و ملاحظات و قواعد مربوط به سرقفلی مغازه و یا همان کسب تجاری را به خوبی می‌شناسد. او با دانش و اطلاعاتی که دارد و تجاربی که به دست آورده، قادر است از حقوق مستاجر و موجر دفاع کند و حقوق آن‌ها را محفوظ دارد.
پس فرقی نمی‌کند که شما مالک و یا موجر باشید یا مستاجر. در هر صورت می‌توانید با مراجعه به وکیل سرقفلی در تهران چالش‌ها و مسائل پیش آمده میان خود را در سریع‌ترین زمان ممکن حل و فصل نمایید و بدون دردسر و دشواری به حقوق قانونی مورد نظر خود دست پیدا کنید.
استفاده از خدمات وکیل ملکی سرقفلی در تهران برای شما مزایای دیگری را هم به همراه دارد که یکی از مهم‌ترین این مزایا تسلط و آشنایی وکیل ملکی سرقفلی به مناطق مختلف تهران از لحاظ ارزش و کیفیت سرقفلی املاک تجاری است.
همان‌طور که می‌دانید در حال حاضر در مناطق مختلف تهران انواع متنوعی از املاک تجاری و یا پاساژ‌ها به چشم می‌خورند که به صورت سرقفلی واگذار می‌گردند. به همین دلیل کمک گرفتن از وکیل ملکی سرقفلی به ویژه برای مستاجران ضرورت و اهمیت اساسی دارد تا از حق و حقوق قانونی خود در این زمینه آگاهی کافی حاصل نموده و از سوی دیگر مدت زمان رسیدگی به مشکلات و دعوی خود را کوتاه‌تر سازند.
ملک سرقفلی را در چه مواردی می‌توان تخلیه کرد؟
همان‌طور که می‌دانید و پیش از این نیز اشاره شد حق سرقفلی این مزیت اساسی را دارد که حتی پس از اتمام مدت زمان اجاره، موجر حق درخواست تخلیه محل سرقفلی را نخواهد داشت. مگر در شرایطی که به موارد تخلیه سرقفلی توجه نشده و برخی از شرایط در نظر گرفته نشده است.
به طور کلی محل سرقفلی به صورت ۶ دانگ در اختیار مستاجر قرار خواهد گرفت. با این حال کلیه اقداماتی که وی در محل سرقفلی انجام می‌دهد باید با اجازه مالک و کسب اجازه از وی باشد. از جمله این اقدامات می‌توان به تغییر شکل مغازه اشاره کرد و یا نوسازی محل کسب و کار، تغییر دکوراسیون، انتقال به غیر و… را نام برد.
هرچند موجران بنا به دلائل متعدد می‌توانند درخواست تخلیه ملک سرقفلی را داشته باشند اما سه نمونه، رایج‌تر بوده و بیشتر مورد استفاده آن‌ها قرار می‌گیرد. از جمله این موارد می‌توان به تخلیه محل سرقفلی به دلیل انتقال به غیر اشاره کرد که تحت هر شرایطی صورت گرفته و با هر قراردادی انجام شده باشد.
مورد دیگری که ملک سرقفلی را می‌توان تخلیه کرد، تغییر شغل و یا نوع کسب و کار بدون اجازه کتبی از مالک و یا موجر است. ایجاد تغییر و تحول در دکوراسیون داخلی و یا محل سرقفلی بدون اجازه موجر نیز به او این اجازه را می‌دهد تا بتواند درخواست تخلیه ملک سرقفلی را داشته باشد. این موارد را می‌توان در دو بخش اساسی مورد بررسی قرار داد و تحت عنوان مواردی که به تخلفات مستاجر مربوط است و مواردی که به شخص موجر ارتباط داشته و ربطی به مستاجر ندارد، دسته‌بندی کرد.
انتقال منافع به غیر
در صورتی که مستاجر بدون داشتن حق انتقال منافع به غیر، آن منافع را به دیگری منتقل سازد چنانچه در مدت زمان اجاره باشد، حق فسخ و تخلیه را به مالک خواهد داد و اگر بعد از اتمام مدت زمان اجاره باشد، صرفاً حق تخلیه را به مالک می‌دهد.
البته در این شرایط باید مستاجر حقیقتاً قصد انتقال به غیر را داشته باشد. در غیر این صورت حق تخلیه برای موجر ایجاد نخواهد شد. در این مورد و با تخلف مستاجر، موجر باید نصف حق کسب و پیشه و یا سرقفلی را پرداخت کند.
تغییر شغل
در صورتی که محل اجاره برای شغلی مشخص در اختیار مستاجر قرار گرفته باشد و وی بدون کسب اجازه و رضایت مالک، شغل خود را تغییر دهد، حق تخلیه برای مالک به وجود خواهد آمد. البته در این صورت شرط تخلیه این است که شغل تازه هیچ گونه مشابهتی با شغل قبلی نداشته باشد. برای نمونه یک لباس فروشی به یک ساندویچی تبدیل شده باشد.
تعدی و تفریط مستاجر
اگر مستاجر عمل و یا اقدامی را انجام دهد که به دلیل انجام آن به بنا ضربه‌ای وارد گردد، تعدی و تفریط به شمار می‌رود. انجام چنین اقداماتی که باعث می‌شود ملک سرقفلی با خرابی‌های فراوان روبرو گردد، موجب می‌شود تا مالک بتواند درخواست تخلیه ملک را ارائه دهد. چراکه تعدی و یا تجاوز به حقوق او انجام گرفته است.
پرداخت نکردن اجاره بها
اگر مستاجر اجاره بهای ملک سرقفلی را پرداخت نکند و موجر نیز بهای خود را مطالبه کرده و باز هم مستاجر توجهی نشان ندهد، حق فسخ ملک سرقفلی و تخلیه برای مالک به وجود خواهد آمد.
نوسازی ملک سرقفلی
این مورد به شخص موجر و یا مالک ملک تجاری مربوط می‌شود و در شرایطی اتفاق می‌افتد که مالک برای ساختن یک ساختمان جدید، درخواست تخلیه ملک را داشته باشد. در این صورت وی باید پروانه ساخت و ساز و یا گواهی شهرداری را ارائه دهد تا حکم تخلیه را دریافت کند.
نیاز شخصی موجر به کسب و کار و یا سکونت در ملک
در این شرایط مدت اجاره محل سرقفلی به سر آمده و موجر تمایل دارد خودش در محل به کسب و کار مشغول شود. ممکن است ملک سرقفلی برای زندگی کردن و سکونت نیز مناسب باشد. در این صورت هم مالک می‌تواند پس از اتمام مدت زمان اجاره برای سکونت خود، فرزندان، پدر و مادر و… درخواست تخلیه ملک را ارائه دهد.
سرقفلی در مورد تعهدی و فرض از نظر وکیل ملکی چیست؟
سرقفلی از نظر وکیل ملکی به معنای پرداخت مبالغی به مالک ملک تجاری در همان ابتدای عقد قرارداد است تا حق استفاده مستاجر از آن واحد تجاری به صورت قانونی امکان‌پذیر گردد و تفاوت آن با پیش پرداخت این است که مبلغ پرداخت شده در سرقفلی بیشتر خواهد بود. در بیشتر موارد این مبلغ باید بیش از چهار پنجم مبلغ واقعی ملک تجاری مورد نظر باشد.
سرقفلی را می‌توان از نظر وکیل ملکی سرقفلی از چند بعد دسته‌بندی کرد. از یک سو می‌توان آن را به سرقفلی پرداختی از مستاجر اول به مالک و از طرف دیگر از مستاجر دوم به مستاجر اول با رضایت کامل مالک تقسیم نمود. از نظر زمانی نیز سرقفلی به دو دسته اصلی تقسیم شده و شامل سرقفلی طی حاکمیت قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ و سرقفلی پرداختی در زمان حاکمیت قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۷۶ است.
